Аналіз ринку модульного будівництва в Україні

1. Тенденції розвитку модульного будівництва в Україні

Станом на 2024 рік український будівельний ринок поступово повертається до показників довоєнного періоду, помітне пожвавлення пов’язане з відновленням пошкоджених обстрілами об’єктів. Наразі йде активна фаза реалізації таких проектів. Також тривають роботи зі зведення фортифікаційних споруд.

Варто зазначити, що через військові дії нове будівництво у східному регіоні та на прифронтових територіях неможливе. На цих ділянках можливі лише реставраційні або ремонтні роботи. І, навпаки, у центральних та західних областях у середньостроковій перспективі набирає обертів та активно розвивається житлове та комерційне будівництво. Страх перед війною серед українців зменшується, але головною проблемою у 2025 році залишається неясність довготривалих перспектив, що також гальмує розвиток будівельної галузі в довгостроковій перспективі.

Основними перешкодами, які стримують ринок, є невизначеність, зокрема політичні затримки у прийнятті рішень західними партнерами, особливо США. Проте прогрес у Європі є більш позитивним. Капітал для реконструкції є; однак, як тільки почнеться повномасштабна реконструкція, цього буде недостатньо. Наразі попит на будівельні матеріали покривають українські виробники. Проте кваліфікованих кадрів, як керівників, так і робітників, буде суттєво не вистачати, оскільки багато чоловіків, які раніше працювали на будівництві, зараз служать на передовій.

Посилення мобілізації призвело до значного дефіциту кадрів на ринку праці України в цілому. За даними Державної служби зайнятості, найбільший дефіцит спостерігається серед кваліфікованих робітників, зокрема таких як електромонтери, сантехніки та зварювальники. Бронювання працівників, однак, не є доступним варіантом рішення проблеми для всіх підприємств. Внаслідок цього український бізнес адаптується, впроваджуючи нові стратегії для залучення та утримання працівників, а також автоматизацію процесів для зменшення залежності від людського ресурсу.

Протягом тривалого часу будівельна галузь в Україні є конкурентною, а не монопольною. Попит повністю формують і задовольняють приватні будівельні компанії, які вміють ефективно працювати. Єдиною вимогою є капітал, який набагато важливіший, ніж в інших галузях.

По новому житловому будівництву передвоєнний рівень забезпечення становив 24 кв. м на особу, причому 80% складало застаріле житло. Для порівняння, європейські цифри коливаються від 50 до 60 кв. м на 1 особу. Тому, якщо виходити з усереднених даних аналітиків ЛУН.UA щодо введення житла традиційними технологіями будівництва, тобто панельними та залізобетонними конструкціями до 2022 року, то для досягнення європейського рівня співвідношення застарілого та нового житла Україні знадобиться близько 200 років.

Житло залишається найбільшою категорією збитків в наслідок воєнних дій, від початку повномасштабного вторгнення станом на листопад 2024 року в Україні було пошкоджено або зруйновано понад 236 тисяч будівель. Це включає 209 тисяч приватних будинків, понад 27 тисяч багатоквартирних будинків і 600 гуртожитків. Згідно з даними KSE, прямі збитки від руйнування цих обєктів оцінюються в 60 млрд доларів. Найбільше зруйнованих житлових будинків у Донецькій, Луганській, Харківській, Київській, Чернігівській та Херсонській областях.

Наразі Україні необхідно відновлювати пошкоджені та зруйновані об’єкти та швидкими темпами будувати нове житло та комерційну нерухомість. Дерев’яні будинки та модульне будівництво набирають обертів як «нова культура будівництва».
На початку лютого 2025 року в Мюнхені, Німеччина, пройшла галузева будівельна виставка BAU München — подія світового масштабу, на якій було представлено безліч нових та інноваційних технологічних рішень в галузі будівництва. Водночас, ця виставка відбувалася в період, коли в Україні продовжувалася розпочата в 2022 році російсько-українська війна, яка внесла корективи в запровадження інновацій на ринку будівництва України, зокрема й такого перспективного напрямку як модульна нерухомість. Однак, незважаючи на негативні економічні наслідки від воєнних дій, окремі інвестори вже почали застосовувати представлені на виставці новинки на своїх об’єктах, що робить ці розробки надзвичайно актуальними для сталого та демократичного розвитку країни в процесі післявоєнної відбудови.

На сьогоднішній день Україна є простором для нових починань і динамічного розвитку. Так, в середньостроковій перспективі в Україні, незважаючи на погіршення економічної ситуації та низьку платоспроможність населення (а можливо, саме завдяки цим обставинам), матимуть попит автономні енергоефективні системи будівництва, а також економічно ефективне будівництво, яким зокрема є модульні об’єкти нерухомості.

Остання є особливо актуальною для України. Так, використання цифрових технологій у будівництві відкриває можливості для значного покращення процесів. Наприклад, Building Information Modeling (BIM) дозволяє створювати детальні цифрові моделі будівель ще до початку робіт, що допомагає прогнозувати витрати, виявляти помилки на етапі проєктування та уникати перевитрат. Окрім цього, дрони все частіше використовуються для моніторингу будівельних майданчиків. Вони дозволяють ефективніше відстежувати прогрес, знижувати ризики та забезпечувати прозорість усього процесу.

Ще один важливий аспект — це оптимізація використання матеріалів. Як відомо, при встановленні модульних будинків не утворюється будівельне сміття, відходи утворюються виключно при виробництві самих модулів. На додаток до цього, завдяки штучному інтелектові можна точно розрахувати необхідну кількість ресурсів, мінімізуючи відходи. Використання стійких матеріалів із довгим терміном служби допомагає не лише зменшити витрати, але й позитивно впливає на довкілля.
Важливим напрямом залишається енергозбереження. Пасивні будівлі, що мінімізують споживання енергії, такі як модульні будинки, стають усе більш популярними. Додатково інтеграція розумних систем управління енергоспоживанням дозволяє досягати ще більшої ефективності під час експлуатації будівель. Хмарні платформи для координації між підрядниками та постачальниками також сприяють усуненню затримок і знижують адміністративні витрати.

Сьогодні ці підходи є не просто інструментами оптимізації. Вони дозволяють будівельним компаніям знижувати витрати, робити будівництво більш доступним для кінцевого споживача та зберігати високу якість робіт. Для України, яка перебуває на шляху післявоєнної відбудови, ці технології мають суттєвий потенціал і здатні кардинально змінити ринок у найближчі роки.

Також важливою складовою ринку є залучення грантової допомоги для реалізації проектів відбудови. Так, у лютому 2025 року міністр розвитку громад і територій України Олексій Кулеба та посол Японії в Україні Масаші Накагоме обмінялися нотами, що забезпечують надання уряду України гранту для реалізації четвертої фази Програми екстреного відновлення. Нові кошти за цією фазою будуть спрямовані за такими напрямками як гуманітарне розмінування, енергетика, водопостачання, громадське здоров’я та безпека, освіта, відновлення інфраструктури в регіонах. Обмін нотами відкриває можливості для підписання у майбутньому грантової угоди між урядом України та Японським агентством міжнародного співробітництва (JICA), яке реалізує програму. Розмір грантової підтримки становить 8,8 млрд японських єн, або 58 млн доларів США.

Виходячи з вищенаведеного, очевидною є відповідність між бажаними характеристиками житлового будівництва в Україні в середній та довгостроковій перспективі, та перевагами модульного будівництва перед традиційним, а саме:

1. Швидший час будівництва. Квартири-модулі модульного житлового обєкта будуються на заводі з їхнього виробництва, а потім збираються на місці в єдиний житловий комплекс, що значно скорочує час будівництва порівняно з традиційними методами. У воєнний та повоєнний час Україна потребує та потребуватиме житлової нерухомості, яка може бути збудована швидко та у великих кількостях.
2. Ефективність витрат внаслідок високої автоматизації процесу будівництва. Зменшення витрат на оплату праці та скорочення термінів реалізації проекту призводить до зниження загальних витрат. В умовах послаблення української економіки наслідками російсько-української війни економічна ефективність займає одне з перших місць для житлового будівництва.
3. Менший вплив навколишнього середовища. Оскільки етап власне будівництва квартир-модулів проходить на заводі, це усуває вплив погодних умов під час будівництва традиційними способами, запобігаючи можливим затримкам у звязку з несприятливою для будівництва погодою.
4. Екологічність. Модульна конструкція створює менше відходів при будівництві та дозволяє повторно використовувати будівельне сміття, утворене в ході її створення, оскільки воно є залишками окремих складових конструкції, як от плити гіпсокартону та металеві листи, на відміну від сміття традиційних видів будівництва, як-от бита цегла та відходи штукатурки. Це робить досліджувану технологію більш екологічною за інші.
5. Гнучкість і масштабування будівельного проєкту. Модулі можна легко розширювати, переміщувати або змінювати, адаптуючи для майбутніх потреб.
6. Контрольоване середовище будівництва. Модульні будинки будуються за допомогою заводського конвеєрного процесу в безпечному контрольованому середовищі, що гарантує постійну якість квартир-модулів.

З іншого боку, недоліками технології модульного будівництва є, зокрема:

1. Проблеми транспортування. Переміщення готової квартири-модуля з заводу на місце будівництва може бути дорогим і складним, особливо для віддалених місць, внаслідок ваги готової конструкції, яка обмежує перелік доступного для перевезення транспорту з достатньою місткістю, а також габаритів модуля, які дозволяють транспортувати будинок лише дорогами з відповідною шириною дорожнього покриття та створюють обмеження висоти навколишнього середовища (як-от висота дерев) та інфраструктури (як-от висота ліній передач та шляхопроводів над шляхом транспортування).
2. Попередні інвестиції. Хоча модульна житлова нерухомість є фінансово рентабельною в довгостроковій перспективі, попередні інвестиції у будівництво та облаштування заводу, витрати на навчання персоналу та транспортні рішення для модулів можуть бути високими.
3. Обмеження місця розташування – деякі місця можуть бути непридатними для модульної збірки внаслідок обмежень з боку навколишньої забудови та рельєфу місцевості.
4. Психологічне сприйняття. Інвестори та покупці нерухомості досі сприймають якість модульних будівель нижчою порівняно з традиційними конструкціями, незважаючи на наявність дорожчих та якісних будівельних рішень на ринку.
5. Обмежена кількість пропозиції на ринку. Технологія модульного будівництва досі є новинкою на ринку України, незважаючи на наявність готових рішень, кількість яких значно збільшилася останніми роками.

Діаграма 1

Динаміка ємності ринку модульного житлового будівництва за 2019 - 6 місяців 2025 рр., млн грн

Джерело: оцінка Pro-Consulting

2. Виробництво на ринку модульного житлового будівництва

Ринок модульного будівництва в Україні можна сегментувати за різними характеристиками. Підкатегорії модульних конструкцій включають житлову нерухомість як для постійного проживання (власне модульні та мобільні будинки), так і тимчасового проживання та багатофункціонального застосування, включно з житловим (як-от офісно-побутова нерухомість, побутівки та подібні категорії, які мають базову інфраструктуру для тимчасового проживання людей у ній).
Виробники модульних споруд мають широкий асортимент продукції – житлові модулі, модулі для бізнесу, торговельного, побутово-технічного та санітарного призначення тощо.

Аналіз рівня доходів за офіційною звітністю компаній у 2023-2024 рр. показав, що найбільшими гравцями на українському ринку модульного будівництва виступають компанії Divario, Моторхоум Українська мрія,  Norvil та Док 7.
 
Діаграма 2

Структура ринку модульного житлового будівництва  в розрізі компаній (за доходами) у 2024 р., %

Джерело: оцінка Pro-Consulting

Діаграма 3

Динаміка виробництва модульних житлових конструкцій у 2019 – 6 місяців 2025 років, млн грн

Джерело: оцінка Pro-Consulting

Як показує аналіз ринку, виробництво модульних конструкцій в Україні переважно зростає за винятком спаду у 2022 році, досягнувши піку у 2024 році у розмірі 7,1 млрд грн за рік. За першу половину 2025 року щодо відповідного періоду 2024 року спостерігається зростання обсягів будівництва модульних будинків на 58%.

3.  Зовнішня торгівля модульними конструкціями 

Імпорт модульних конструкцій демонстрував стабільне зростання  з 2019 року, і в 2021 році досяг показника у 15,28 млн грн. Початок повномасштабної війни у 2022 році викликав падіння імпорту на 12 %, натомість вже в 2023 році завдяки стабільному попиту на мобільні будинки тимчасового розміщення, імпорт зріс на 73 % та перевищив навіть довоєнні показники (233,6 млн грн). Натомість такому росту сприяли не тільки фізичні обсягни поставок, а й зростання цін та курсу валюти. У 2024 році поставки скоротилися на 31 %, що підтверджує ситуативний попит 2023 року, а не його стабільне зростання.

Діаграма 4

Географія імпорту модульних будівельних конструкцій збірних в Україну у 2024 році, % 

Джерело: оцінка Pro-Consulting

Експорт модульних будинків представлений переважного конструкціями для постійного проживання, і протягом дослідженого періоду демонстрував стабільну динаміку росту. Обсяги експорту модульних будинків оцінюється у понад 668 млн грн у 2024 році. Приріст за перші 6 місяців 2025 року щодо аналогічного періоду 2024 року складає 6%. Основними напрямками експорту є Польща, Німеччина та Австрія. Також продукція експортується до інших європейських країн та США.

4. Вподобання споживачів

Ринок модульного житлового будівництва є невід’ємною частиною загального ринку нерухомості України, внаслідок чого доцільним є виявлення уподобань споживачів щодо купівлі житла в країні в цілому.

Так, піковий попит на первинне житло 2024 року спостерігався у квітні та вересні-жовтні. З одного боку, восени споживачі почали сподіватися на завершення гарячої стадії війни в середньостроковій перспективі, а з іншого – покупці готувалися до девальвації гривні протягом зими, що зробило житло дорожчим.

Серед традиційних  чинників обрання конкретного житлового обєкта для придбання, таких як ціна та вигідність розташування, від початку війни додалися, за даними порталу OLX, ще декілька:

• віддаленість від об’єктів критичної інфраструктури;
• поверховість (якщо раніше переважно хотіли купувати видові квартири на вищих поверхах, то зараз, навпаки, нижчі поверхи бажаніші);
• автономне опалення;
• наявність укриття в будинку чи поруч;
• резервне живлення в разі вимкнень світла.

Асортимент продукції, представленої на ринку модульного житлового будівництва України вказує на те, що основним вектором просування та реалізації цього виду житла для побутових споживачів є сегмент заміської, котеджної нерухомості, зокрема котеджних модульних містечок.

Ринок котеджної нерухомості в Україні у 2024-2025 роках переживає період відновлення після початку повномасштабної війни. Попри те, що попит на заміське житло завжди мав особливий статус через свою престижність та комфорт, війна внесла корективи у структуру ринку, змусивши покупців та забудовників адаптуватися до нових реалій.

нны Державної служби статистики України свідчать про поступове відновлення ринку приватного будівництва після різкого спаду у 2022 році, причому третина нової пропозиції на ринку припадає на таунхауси. Проте, важливо зазначити, що фактичне завершення будівництва та дата введення в експлуатацію можуть різнитися.

Ринок котеджної нерухомості у 2025 році — це ринок споживача. Покупці зацікавлені в програмах лояльності та знижках, а також готові придбати житло та одразу почати в ньому жити. Серед основних переваг заміського життя експерти називають автономність та безпеку. Важливим фактором також є зниження рівня стресу, що для багатьох українців є суттєвим.

Опитування, проведене серед рієлторів, які працюють із заміською нерухомістю, виявило такі тенденції:

1. Зниження кількості угод на 10% у 2024 році порівняно з 2023 роком через спад попиту влітку.
2. Зменшення частки первинної нерухомості до 49% (у 2021 році вона сягала 80%).
3. Зростання попиту на будинки з ремонтом, меблями та технікою (34% продажів).
4. Найбільший попит на будинки площею від 100 до 150 кв. м.
5. Перевага надається ділянкам розміром від 2 до 5 соток.
6. Покупці найчастіше обирають окремо розташовані будинки на невеликій ділянці.

Експерти також відзначають появу тренду інвестицій у заміську нерухомість для подальшої здачі в оренду.
Зростає попит на економ- та комфорт-сегмент забудови, оскільки купівельна спроможність населення знижується.

Більшість продажів припадає на доступні за ціною котеджі та таунхауси оптимальної площі з невеликими ділянками.

Очікується, що попит на заміське житло відновлюватиметься повільніше, ніж на квартири. Першими вийдуть із кризи обєкти, розташовані в межах муніципальних утворень або сучасних котеджних містечок з автономними системами та розвиненою інфраструктурою. Важливим фактором є зміна вимог клієнтів до якості котеджів, зростання інтересу до сонячних панелей та автономності проєктів. Покупці також звертають увагу на сучасні матеріали покрівлі та ефективні системи очищення води.

5. Висновки

Повномасштабне вторгнення змусило архітекторів переосмислити технологію модульного будівництва через швидкість її реалізації від тимчасових будівельних рішень до високоякісних модулів довготривалої експлуатації. Проблема сприйняття модульного житла, як менш якісного або «кочового» варіанту, з часом нівелюється, адже для звикання до інновацій завжди потрібен час. Так, застосування якісно спроєктованого модульного будівництва на практиці, яке стане повноцінною альтернативою класичному, призводить до прийняття цільовою аудиторією ринку нерухомості технології модульного будівництва.

Ринок модульного будівництва в Україні представлений десятками компаній – як давніми учасниками (заснованими ще на початку століття), так і новими фірмами, що з’явилися в останні роки. Виробники пропонують широкий асортимент продукції – від житлових модулів до офісних, торгових, побутових та санітарних приміщень. Можливо виокремити близько 40 ключових гравців цього ринку. При цьому значна частина обсягів забезпечується кількома фірмами (сумарно близько 45% продажів припадає на 7-10 компаній).

Конкуренція між місцевими виробниками та іноземними компаніями проявляється, зокрема, у торгівлі імпортними модульними приміщеннями. Водночас українські виробники успішно експортують модульні будинки до ЄС (близько чверті експорту спрямовується до Польщі, а Німеччина й Австрія забезпечують понад 60% поставок). Таким чином, прямих конкурентів серед глобальних брендів на внутрішньому ринку небагато – основна конкуренція йде між вітчизняними компаніями та іноземними постачальниками окремих сегментів.

Бар’єри для нових гравців залишаються високими. Необхідні суттєві інвестиції: будівництво виробничих майданчиків і налаштування логістики потребує великих капіталовкладень. Технічні обмеження (фіксований габарит модулів) накладають втрати на індивідуальний дизайн житла, обмежують архітектурну гнучкість і збільшують витрати на транспорт (велика вага та розміри модулів ускладнюють доставку). Незважаючи на це, перспектива розвитку галузі на 2025-2026 роки залишається оптимістичною. Загальні обсяги виробництва модульних будинків продовжують зростати. 

Цей матеріал є частиною дослідження, проведеного фахівцями компанії Pro-Consulting. Для отримання детальнішої інформації відвідуйте офіційний веб-сайт компанії pro-consulting.ua.

Pro-Consulting - українська консалтингова компанія, лідер в сфері аналітики, маркетингових досліджень ринків, розробки стратегій, експортного та фінансового консалтингу; консультант в залученні грантів.
pro-consulting.ua

+38 (044) 233-34-32
[email protected]