Ринок житлової нерухомості України у II кварталі 2026 року: нова географія попиту, зростання цін та орендна математика

Житло дорожчає майже по всій Україні, однак основна цінова динаміка поступово зміщується з найбільших і найдорожчих міст до регіональних центрів. Київ зберігає лідерство у сегменті просторих квартир, Львів — за вартістю однокімнатного житла, захід країни концентрує девелоперську активність, а інвестиційна привабливість орендного житла дедалі більше залежить від конкретного міста, формату квартири та співвідношення ціни купівлі й орендної ставки.

За підсумками II кварталу 2026 року український ринок житлової нерухомості продовжив поступове відновлення. Ціни на вторинне житло та новобудови зростають у більшості регіонів, збільшується кількість нових житлових проєктів на заході країни, а орендні ставки підвищуються майже в усіх великих містах.

Водночас говорити про єдиний загальнонаціональний тренд стає дедалі складніше. Ринки Києва, Львова, Ужгорода, Тернополя, Вінниці, Одеси або Харкова перебувають у різних фазах і реагують на різні чинники. В одних містах покупці платять премію за відносну безпеку та дефіцит пропозиції, в інших — ціни відновлюються з низької бази, а в столиці зростання вартості житла супроводжується стабілізацією орендних ставок.

Матеріал підготовлено на основі квартального дослідження ринку нерухомості ЛУН за II квартал 2026 року. У звіті переважно використовуються медіанні ринкові показники; для оренди окремо порівнюються ціни в оголошеннях і вартість уже зданих квартир. Тому зазначені ціни характеризують ринкову пропозицію, але не завжди дорівнюють остаточній сумі конкретної угоди.

Ключові показники ринку у II кварталі 2026 року

• $72 тис. — медіанна вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку Львова;
• $155 тис. — медіанна ціна трикімнатної квартири в Києві;
• +30% — річне зростання вартості трикімнатних квартир у Тернополі;
• $1 500 за м² — медіанна ціна нового житла у Львові;
• 184 житлові комплекси — обсяг пропозиції новобудов у Києві;
• 22,5 тис. грн — найдорожча оренда однокімнатної квартири, зафіксована в Ужгороді;
• 9,1 року — розрахунковий термін валової окупності однокімнатної квартири через оренду в Івано-Франківську;
• 14,6 року — аналогічний показник у Києві.

Ринок переходить від загального відновлення до регіональної переоцінки

Перший етап після різкого падіння активності на початку повномасштабної війни характеризувався відновленням угод у відносно безпечних містах і концентрацією попиту на заході України. У 2025–2026 роках ця модель почала змінюватися.

Львів, Ужгород і Київ залишаються найдорожчими ринками, але найвищі темпи подорожчання дедалі частіше демонструють Тернопіль, Вінниця, Чернівці, Рівне та окремі області поза межами найбільших міст.

Це означає, що ринок переходить від простої моделі «захід дорожчає — решта країни відстає» до складнішої системи регіональних центрів зростання.

Причому ціни, ліквідність і доступність житла можуть рухатися в різних напрямках. Наприклад, квартира може дорожчати, але продаватися швидше через збільшення попиту. В іншому місті вартість житла може залишатися відносно стабільною, однак купівля ставатиме менш доступною через повільніше зростання місцевих зарплат.

Тому для оцінки ринку недостатньо аналізувати лише ціну квадратного метра. Важливими стають термін експозиції, співвідношення вартості житла і доходів населення, орендні ставки, обсяги нового будівництва та потенційний період окупності інвестиції.

Вторинний ринок: Львів найдорожчий для однокімнатних квартир, Київ — для просторого житла

Цінові лідери залишилися незмінними

За підсумками першого півріччя 2026 року трійку найдорожчих ринків вторинного житла формують Львів, Київ та Ужгород.

У сегменті однокімнатних квартир першу позицію утримує Львів. Медіанна вартість такого житла становить $72 тис., що на 11% більше, ніж рік тому.

У Києві однокімнатна квартира коштує в середньому $69,9 тис. — на 8% більше, ніж торік. В Ужгороді медіанна ціна досягла $67,5 тис., збільшившись за рік на 7%.

Однак зі збільшенням площі квартири лідерство переходить до столиці:

Така структура свідчить про збереження значного платоспроможного попиту на просторі квартири в Києві. Львів випереджає столицю за вартістю компактного житла, але що більшим стає бюджет придбання, то сильнішою є цінова перевага Києва.

Тернопіль став головним центром цінового зростання

Найактивнішу річну динаміку серед великих міст продемонстрував Тернопіль.

Медіанна ціна однокімнатної квартири тут збільшилася на 22% — до $47,6 тис. Двокімнатне житло подорожчало на 25%, до $75 тис., а трикімнатне — одразу на 30%, до $89,5 тис.

Таким чином, у Тернополі відбувається не локальне подорожчання окремого формату, а комплексне переоцінювання всього ринку житла.

При цьому місто все ще залишається дешевшим за Львів, Київ та Ужгород. Це створює потенціал для подальшого зближення цін, але одночасно підвищує ризик того, що житло дорожчатиме швидше за доходи місцевого населення.

Певний баланс усе ж зберігається: протягом II кварталу термін, необхідний для придбання однокімнатної квартири за повну середню зарплату, скоротився в Тернополі з 7,1 до 6,5 року.

Приватні будинки: Київ залишається найдорожчим, але швидше дорожчають регіони

Найдорожчим ринком приватних будинків залишається Київ, де медіанна вартість міського будинку становить $220 тис. За рік цей показник збільшився на 10%.

У Львові приватний будинок коштує в середньому $200 тис., що на 3% більше, ніж рік тому. В Ужгороді медіанна ціна становить $173 тис. із річним приростом 8%.

Значно швидше дорожчають будинки у містах із нижчою базовою вартістю:

• у Тернополі — на 33%, до $120 тис.;
• у Луцьку — на 30%, до $108 тис.;
• у Харкові — на 22%, до $85,5 тис.;
• в Одесі — на 7%, до $160 тис.

Дніпро став одним із небагатьох великих міст, де вартість приватних будинків знизилася. Медіанна ціна скоротилася на 5% і становить близько $52,4 тис.

За межами обласних центрів формується окремий ринок

Ще активніша динаміка спостерігається в областях поза межами головних міст.

Найбільше за рік зросла медіанна вартість приватного будинку в Одеській області — на 42%, до $63 тис. У Вінницькій області ціни збільшилися на 37%, до $61,5 тис., у Рівненській — на 31%, до $46 тис., у Чернівецькій — на 29%, до $42,6 тис.

Київська область залишається найдорожчим регіональним ринком із медіаною близько $115 тис. за будинок. Проте річне зростання тут становило лише 6%, що значно менше за показники західних і південних областей.

Це може свідчити про поступове насичення найбільш дорогого приміського ринку столиці та перенесення частини попиту до дешевших регіонів.

Попит на приватні будинки підтримує не лише бажання мати більше житлової площі. Додаткову цінність формують автономне опалення, власне водопостачання, можливість установлення генерації та менша залежність від міської інфраструктури.

Доступність житла: найвищі ціни не завжди означають найгіршу ситуацію

Індекс доступності порівнює повну ціну однокімнатної квартири із середньою місцевою заробітною платою.

У Львові та Ужгороді для придбання квартири необхідний дохід приблизно за 8,6 року — за умови, що покупець відкладає всю зарплату. Це найвище навантаження серед основних відносно безпечних регіональних ринків.

У Києві однокімнатна квартира коштує близько 7,5 річної середньої зарплати проти 7,6 року раніше. Незначне покращення пояснюється тим, що доходи в столиці зростали приблизно співставними темпами з цінами на житло.

У Вінниці ситуація погіршилася: показник збільшився до 7,8 року, а річний приріст індексу становив 11%. Це означає, що нерухомість у місті дорожчає швидше, ніж місцеві зарплати.

В Одесі на однокімнатну квартиру потрібно близько 6,5 річної зарплати, у Дніпрі — 4,2 року. У східних містах формальний показник може бути ще нижчим — приблизно 2,3–4,2 року.

Проте низький ціновий коефіцієнт на сході не слід автоматично трактувати як ознаку більш привабливого ринку. Значна частина дисконту пов’язана з безпековими ризиками, нижчою ліквідністю та невизначеністю щодо майбутнього попиту.

Серед західних регіональних центрів відносно збалансованим виглядає Івано-Франківськ, де вартість однокімнатної квартири дорівнює приблизно 5,9 річної місцевої зарплати.

Вторинний ринок Києва: покупці переходять до просторіших квартир

Однокімнатні квартири більше не продаються найшвидше

Однією з найважливіших змін столичного ринку стало переформатування попиту за кількістю кімнат.

На початку липня 2026 року середній термін продажу квартири в Києві становив 41 день — стільки ж, як і рік тому. Однак порівняно із січнем, коли експозиція досягала 60 днів, ринок прискорився майже на третину.

При цьому динаміка різних форматів суттєво відрізняється:

Двокімнатні квартири зараз продаються навіть швидше за однокімнатні. Трикімнатне житло також значно покращило ліквідність, особливо порівняно із січневим піком, коли його експозиція сягала 73 днів.

Це може пояснюватися зміною функції придбання. Частина покупців розглядає квартиру не лише як інвестиційний актив для подальшої оренди, а як житло для власного тривалого проживання. За такої моделі більша площа, окрема робоча кімната, автономність будинку та якість району стають важливішими за мінімальний бюджет входу.

Річне зростання приховує піврічну корекцію

У річному вимірі столичне житло подорожчало, однак протягом першого півріччя динаміка була неоднорідною.

Порівняно із січнем:

• однокімнатні квартири подорожчали на 2,79%;
• двокімнатні подешевшали на 3,64%;
• трикімнатні подешевшали на 3,12%.

Отже, прискорення продажів дво- і трикімнатних квартир відбувалося одночасно з певною корекцією цін. Це може свідчити про те, що продавці стали реалістичніше оцінювати об’єкти, а покупці активніше реагують на адекватне ціноутворення.

Райони Києва: розрив між Печерськом і лівим берегом залишається значним

Печерський район утримує статус найдорожчого ринку столиці. Медіанна вартість квадратного метра тут сягає приблизно $2,97 тис.

У сегменті однокімнатних квартир ціна квадратного метра на Печерську зросла за рік на 25%. На Оболоні приріст становив 21%, у Шевченківському районі — 16%.

Найдоступнішим залишається Деснянський район, де залежно від формату житла квадратний метр коштує приблизно $970–1 110.

Особливо активне зростання демонструє Подільський район:

• квадратний метр двокімнатних квартир подорожчав на 17%;
• трикімнатних — на 26%;
• повна ціна трикімнатної квартири збільшилася на 21%, до $142 тис.

Поділ може поступово формуватися як альтернатива дорожчим центральним районам. Він поєднує близькість до центру, історичну забудову, нові житлові проєкти та нижчий бюджет порівняно з Печерськом.

Найдорожчі трикімнатні квартири очікувано продаються на Печерську — їхня медіанна ціна становить близько $327 тис.

Первинний ринок: девелоперська активність продовжує рухатися на захід

Львів випереджає Київ за вартістю нового житла

Найдорожчим містом за ціною квадратного метра у новобудовах залишається Львів.

Медіанна вартість становить 67,5 тис. грн, або близько $1 500 за м². У гривні нове житло подорожчало за рік на 14%, у доларовому еквіваленті — на 7%.

У Києві квадратний метр коштує в середньому 59,8 тис. грн, або $1 330. Річний приріст становив 9% у гривні та 2% у доларах.

Третю позицію посідає Ужгород — 53,6 тис. грн, або $1 190 за м².

Водночас найвищі темпи зростання серед великих міст показала Вінниця. Вартість квадратного метра збільшилася на 26% у гривні й на 14% у доларах, досягнувши 53,1 тис. грн, або $1 180.

Тернопіль додав 23% у гривні та 14% у валюті. В Івано-Франківську і Чернівцях гривневі ціни зросли на 22%, а доларові — приблизно на 14%.

Івано-Франківська область стала найдорожчим заміським ринком новобудов

Поза межами обласних центрів найактивніша переоцінка відбулася в Івано-Франківській області.

Медіанна вартість квадратного метра сягнула 56,3 тис. грн, або $1 250. За рік ціна збільшилася на 50% у гривні та на 40% у доларовому еквіваленті.

Для порівняння:

• у Закарпатській області квадратний метр коштує близько 50,1 тис. грн, або $1 100;
• у Львівській області — 46,9 тис. грн, або $1 040;
• у Київській області — 41 тис. грн, або $910.

Отже, традиційна перевага столичного передмістя вже не є безумовною. У Карпатському регіоні зростає кількість житлових, рекреаційних та апарт-проєктів, орієнтованих не лише на місцевих покупців, а й на інвесторів з інших областей.

Проте стрімке зростання цін вимагає уважнішого аналізу кожного конкретного об’єкта. Висока заявлена вартість квадратного метра сама по собі не гарантує достатнього орендного попиту, завантаження або ліквідності на вторинному ринку.

Київ залишається найбільшим будівельним майданчиком країни

Попри зміщення девелоперської активності на захід, Київ зберігає найбільший обсяг пропозиції — 184 житлові комплекси у продажу, що на 6% більше, ніж рік тому.

У Львові представлений 151 ЖК, на 9% більше, ніж торік. В Одесі — 75 комплексів, що приблизно відповідає минулорічному рівню.

Помітне відносне зростання показав Житомир: кількість комплексів у продажу збільшилася на 47%, хоча абсолютний обсяг залишається невеликим — 22 ЖК.

За кількістю нових стартів продажів у першому півріччі лідирує Львівська область, де на ринок вивели 31 новий проєкт. У Київській області стартували продажі у 20 комплексах, в Івано-Франківській — у 12, у Закарпатській — в 11.

Дані щодо введення житла в експлуатацію також свідчать про регіональну диверсифікацію ринку.

За останні чотири квартали:

• у Києві ввели 12 020 квартир, на 8% менше в річному вимірі;
• в Одесі — 5 250 квартир;
• у Львові — 4 630 квартир, на 26% менше;
• у Вінниці — 2 290 квартир, на 89% більше;
• у Чернівцях — 620 квартир, на 133% більше.

Зростання у регіональних центрах частково пояснюється низькою базою, однак воно також демонструє поступове розширення географії нового будівництва.

Первинний ринок Києва: преміум дорожчає значно швидше за масове житло

У столиці посилюється цінова диференціація між класами новобудов.

У преміумкласі квадратний метр подорожчав за рік на 20,9% — зі 134 тис. до 163 тис. грн.

У комфорт-класі зростання становило 13,1% — до 53,5 тис. грн за м².

Економ- і бізнес-клас продемонстрували помірнішу динаміку:

Розрив між економ- і преміумсегментом наближається до чотирьох разів. Рік тому він становив трохи більше трьох разів.

Це може вказувати на стійкіший попит у верхньому ціновому сегменті, де покупці менш залежні від іпотеки та більше уваги приділяють концепції комплексу, сервісам, безпеці, автономності й локації.

Найдорожчі новобудови розташовані у Печерському районі — близько 127 тис. грн за м². У Шевченківському районі медіанна ціна становить 76,6 тис. грн, у Подільському — 72,1 тис. грн.

Найдоступніша первинка представлена на лівому березі:

• Деснянський район — 36,5 тис. грн за м²;
• Дарницький — 49,6 тис. грн;
• Дніпровський — 51,8 тис. грн.

Різниця між найдорожчим і найдешевшим районами сягає майже 3,5 раза.

«єОселя» підтримує продажі, але не вирішує проблему доступності

Державна іпотечна програма залишається важливим інструментом продажу готових квартир у новобудовах. Водночас кількість пропозицій, що відповідають її ціновим та іншим умовам, поступово скорочується.

Медіанна ціна найдоступнішої готової однокімнатної квартири становить:

• близько 2,4 млн грн в Ужгороді;
• 2,5 млн грн у Києві;
• 3,1 млн грн у Львові.

Для накопичення першого внеску на таку квартиру середньому киянину необхідно близько 383 тис. грн, що дорівнює приблизно 11 місяцям повної середньої зарплати.

У Львові перший внесок сягає 838 тис. грн — це еквівалент доходу більш ніж за два роки.

Щомісячний платіж за умовною іпотекою становить близько 34% середньої зарплати в Києві, 75% в Ужгороді та 83% у Львові.

Отже, наявність пільгової ставки не скасовує головного бар’єра — необхідності сформувати значний початковий капітал. Найбільш ефективною «єОселя» залишається для домогосподарств із двома доходами, покупців, які вже мають частину коштів від продажу іншої нерухомості, та клієнтів, котрі можуть залучити сімейний капітал.

Ринок оренди: захід залишається найдорожчим, схід відновлюється з низької бази

Найдорожча однокімнатна квартира — в Ужгороді

Орендні ставки зростають майже по всій Україні, але різниця між темпами зростання та абсолютною вартістю залишається суттєвою.

Найдорожче орендувати однокімнатну квартиру в Ужгороді — приблизно за 22,5 тис. грн на місяць. У Львові медіанна ставка становить 21 тис. грн, у Києві та Івано-Франківську — по 18 тис. грн.

Найбільше річне зростання зафіксовано у східних і прифронтових містах:

• Харків — +75%;
• Запоріжжя — +60%;
• Кропивницький — +36%;
• Чернівці — +25%;
• Тернопіль — +24%;
• Івано-Франківськ — +22%;
• Львів — +20%.

Проте високі відсотки не означають високих абсолютних ставок. Однокімнатна квартира в Харкові коштує близько 7 тис. грн, у Запоріжжі — близько 8 тис. грн.

Стрімке зростання значною мірою пояснюється ефектом низької бази після попереднього падіння ринку.

Двокімнатні квартири подорожчали ще сильніше

В Ужгороді оренда двокімнатної квартири коштує в середньому 33,8 тис. грн, у Києві — 28 тис. грн, у Львові — 25,6 тис. грн.

У Харкові ставки подвоїлися за рік. У Запоріжжі та Миколаєві вони зросли на 43%, у Кропивницькому — на 30%, у Хмельницькому — на 27%.

При цьому доступність двокімнатного житла залишається критично низькою у західних містах. В Ужгороді його оренда дорівнює приблизно 114% середньої місцевої зарплати. У Львові та Києві — близько 80%.

Це означає, що орендувати двокімнатну квартиру самостійно для середньостатистичного працівника майже неможливо. Основним орендарем такого житла стають домогосподарства з двома доходами.

Орендна дохідність: Івано-Франківськ виглядає привабливіше за Київ і Рівне

Для інвестора важлива не лише орендна ставка, а співвідношення річного доходу з ціною придбання квартири.

За розрахунками на основі медіанних показників, вартість однокімнатної квартири в Рівному дорівнює приблизно 16,5 року оренди. Це один із найдовших періодів окупності серед досліджених міст.

В Івано-Франківську розрахунковий термін становить близько 9,1 року. Високі орендні ставки відносно вартості квартири створюють тут значно привабливіше співвідношення ціни та доходу.

У Києві показник становить 14,6 року проти 12,7 року роком раніше. Причина погіршення — зростання вартості квартир при майже незмінній орендній ставці.

У спрощеному вигляді це відповідає такій валовій дохідності:

• Івано-Франківськ — близько 11% річних;
• Київ — близько 6,8%;
• Рівне — близько 6,1%.

Однак це валовий розрахунок без урахування простою квартири, ремонту, меблів, комісій, податків, страхування, експлуатаційних витрат і дисконту під час фактичної здачі. Реальна чиста дохідність буде нижчою.

Оренда в Києві: ставки вийшли на плато, а ринок просторих квартир належить орендарю

Медіанна ставка оренди однокімнатної квартири в Києві становить 18 тис. грн — стільки ж, як і рік тому. Порівняно з квітнем вона зросла з 16,8 тис. грн, але річна динаміка фактично відсутня.

Важливо, що фактична вартість уже зданих однокімнатних квартир становить близько 16,9 тис. грн. Невелика різниця з ціною оголошень свідчить про відносно збалансований сегмент.

Для просторіших квартир ситуація інша:

У сегменті трикімнатних квартир розрив між очікуваннями власників і фактичною платоспроможністю орендарів наближається до 27%.

Одночасно збільшується термін експозиції:

• однокімнатні квартири здаються в середньому за 6 днів проти 4 днів рік тому;
• двокімнатні — за 8 днів проти 6;
• трикімнатні — за 15 днів проти 11.

Це означає, що власники дорогих і просторих квартир дедалі частіше змушені надавати дисконт або довше чекати орендаря.

Діапазон ставок за районами

Найдоступніша оренда однокімнатної квартири представлена у Деснянському районі — близько 10 тис. грн на місяць.

Найдорожчі квартири традиційно розташовані в центральних районах:

• Печерський — 38,3 тис. грн;
• Шевченківський — 26 тис. грн;
• Голосіївський — 24 тис. грн.

Саме в Голосіївському районі однокімнатні квартири найбільше подорожчали за рік — на 20%.

У сегменті двокімнатних квартир найактивніше зросли ставки на Подолі — на 14%, до 28,5 тис. грн. Водночас у Святошинському районі вони зменшилися на 11%, в Оболонському — на 5%, у Дніпровському — на 2%.

Оренда будинків: межа між Києвом і передмістям стирається

Медіанна ставка оренди приватного будинку в Києві зросла за рік на 6,75% — з 84,4 тис. до 90,1 тис. грн на місяць.

При цьому вартість оренди будинку в столиці та передмісті фактично зрівнялася.

Для орендаря дедалі менше значення має адміністративна межа міста. На перший план виходять:

• наявність автономного опалення та резервного живлення;
• безпека населеного пункту;
• стан будинку;
• транспортна доступність;
• якість інтернету й інженерних комунікацій;
• можливість комфортного проживання протягом складного опалювального сезону.

Фактично формується єдиний Київський агломераційний ринок оренди приватного житла, де об’єкти конкурують не стільки географією, скільки якістю та рівнем автономності.

Які сегменти можуть бути найцікавішими для інвестора

Київ: ліквідність і збереження капіталу замість максимальної дохідності

Київ залишається найбільшим і найглибшим ринком житла в Україні. Його перевагами є широка аудиторія покупців та орендарів, значний вибір об’єктів і вища довгострокова ліквідність.

Водночас поточне співвідношення ціни купівлі та орендної ставки не забезпечує максимальної дохідності. Термін валової окупності однокімнатної квартири збільшився до 14,6 року.

Для інвестора столична нерухомість зараз більше відповідає стратегії збереження капіталу, ніж агресивного отримання орендного доходу.

Найбільш збалансованими можуть бути ліквідні одно- та двокімнатні квартири біля метро, у готових будинках, із ремонтом і базовою автономністю.

Львів та Ужгород: високі ціни й обмежений запас доступності

Ці міста зберігають сильний попит і дефіцит якісного житла, але вартість входу вже є дуже високою відносно місцевих доходів.

У Львові та Ужгороді квартира коштує близько 8,6 річної середньої зарплати, а оренда забирає 66–75% місцевого доходу.

Подальше зростання можливе, але воно дедалі більше залежатиме від припливу покупців і орендарів з інших регіонів, а не лише від внутрішнього платоспроможного попиту.

Івано-Франківськ: приваблива орендна математика

Івано-Франківськ вирізняється коротшим розрахунковим терміном окупності — близько 9,1 року.

Проте інвестору потрібно розрізняти класичні міські квартири, рекреаційні апартаменти та проєкти у Карпатському регіоні. Вони мають різну сезонність, модель управління, витрати й ризики.

Тернопіль і Вінниця: потенціал зростання разом із ризиком перегріву

Обидва міста демонструють високу цінову динаміку та поступове наближення до дорожчих західних ринків.

Тернопіль вирізняється швидким подорожчанням усіх форматів вторинного житла. У Вінниці новобудови зросли в ціні на 26% у гривні, але доступність вторинного житла погіршилася.

Для інвестора це ринки потенційного зростання капіталізації, однак купівля після різкого стрибка цін потребує особливо ретельного порівняння з орендними ставками та доходами населення.

Східні міста: висока потенційна дохідність із непропорційно високим ризиком

Харків, Запоріжжя та інші східні міста залишаються найдешевшими за ціною купівлі й оренди. Формальні показники доступності та потенційної дохідності можуть виглядати привабливо.

Проте безпековий ризик, можлива втрата або пошкодження активу, нестабільність населення, страхування та низька прогнозованість ліквідності не дозволяють порівнювати такі інвестиції зі звичайною купівлею квартири у відносно безпечному регіоні.

Основні ризики ринку житлової нерухомості у 2026 році

Головним фактором залишається безпекова ситуація. Вона визначає географію попиту, вартість дисконту, ліквідність і готовність інвесторів вкладати кошти на ранніх стадіях будівництва.

Не менш важливими є енергетичні ризики. Наявність генератора, резервного живлення ліфтів, автономного опалення, запасу води та надійного укриття переходить із додаткової переваги в базову вимогу покупця.

Серед інших ризиків:

• подальше зростання собівартості будівництва;
• валютні коливання;
• недостатня платоспроможність місцевого населення;
• збільшення розриву між цінами в оголошеннях і фактичними угодами;
• затримки введення новобудов в експлуатацію;
• низька ліквідність великих і нестандартних квартир;
• залежність частини ринку від державних іпотечних програм.

Для інвестора важливо оцінювати не лише потенціал подорожчання квадратного метра, а й реальний сценарій виходу з інвестиції: кому, за якою ціною і протягом якого часу можна буде продати або здати об’єкт.

Що може відбуватися з ринком у другому півріччі 2026 року

За збереження поточних умов найбільш імовірним виглядає продовження помірного зростання цін на вторинному ринку без однакової динаміки в усіх містах.

Львів, Ужгород і центральні райони Києва можуть утримувати цінову премію, однак швидше зростання ймовірніше відбуватиметься у містах другого ешелону — Тернополі, Вінниці, Чернівцях, Житомирі та окремих обласних центрах.

На первинному ринку захід країни продовжить концентрувати нові старти. Найкраще можуть продаватися готові або близькі до завершення проєкти з підтвердженим фінансуванням, автономними системами, укриттям і зрозумілими строками введення.

У Києві орендні ставки можуть залишатися відносно стабільними. Значний потенціал їх підвищення обмежений платоспроможністю населення, що вже помітно за великим дисконтом під час фактичної здачі просторих квартир.

Сегмент приватних будинків може отримувати додаткову підтримку перед опалювальним сезоном, особливо якщо об’єкт має автономне опалення, резервну генерацію та якісні інженерні системи.

Висновок

II квартал 2026 року підтвердив, що український ринок житлової нерухомості не лише відновлюється, а й переходить у нову фазу розвитку.

Львів залишається найдорожчим містом у сегменті однокімнатного житла, Київ — у сегменті просторих квартир і приватних будинків. Тернопіль, Вінниця та інші регіональні центри демонструють вищі темпи зростання, поступово скорочуючи ціновий розрив із найбільшими містами.

Девелоперська активність продовжує зміщуватися на захід, але Київ зберігає найбільший обсяг пропозиції та введення житла. Одночасно розширюється розрив між масовим і преміальним сегментами новобудов.

На ринку оренди найдорожчими залишаються Ужгород і Львів, тоді як Київ вийшов на цінове плато. Для інвестора це означає, що столиця зберігає перевагу ліквідності, але поступається окремим регіональним центрам за потенційною орендною дохідністю.

Головна зміна полягає в тому, що житлова нерухомість України більше не може оцінюватися як єдиний ринок. Кожне місто, район і формат житла формують окрему інвестиційну модель — зі своєю ціною входу, орендною дохідністю, ліквідністю та рівнем ризику.